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新利航国际速运查询 业内:中国房地产细分方向依然有大量投资机会

2020-01-10 14:25:48来源:共大资讯

新利航国际速运查询 业内:中国房地产细分方向依然有大量投资机会

新利航国际速运查询,华平合伙人周知:中国房地产细分方向依然有大量投资机会

早在十年前,当京东刚开始自建物流时,这种投入大、回本慢的重资产模式还备受质疑,但华平投资已经敏锐地捕捉到物流行业这一投资方向未来的巨大潜力。

在中国物流仓储板块整整调研、寻找了三年,华平团队与沈晋初、孙冬平两位企业家一见如故,共同联合成立了易商。

后续的企业发展中,华平投资团队也在公司的融资、并购等方面给予创始团队支持。

“作为一家专注于投资成长型企业的投资机构,尽最大的努力去帮助创业企业发展,这种观念是在华平DNA中的。”华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知(Joe Gagnon)说。

为满足第三方物流供应商、传统零售商和电子商务公司的需要,易商将重点放在发展现代化、符合机构要求的高标准物流仓库上,这类设施具有楼板面积大、举架高、陈列空间宽阔、具备宽敞现代的装货码头以及各类强化安全安保系统等特点。

2016年,易商和日本红木集团合并,即组成今天的ESR。经过在韩国、日本、新加坡、印度和澳大利亚的持续拓展和并购,ESR目前管理资产规模逾120亿美元,管理和开发的项目面积逾1000万平方米,跻身亚洲龙头物流地产开发运营商之一。

我们邀请周知讲述华平在房地产领域的投资思路,以及在ESR项目上与公司管理团队的通力合作。以下为完整对话内容:

物流十年

华平从何时开始关注中国物流仓储板块的投资,如何结缘ESR团队?

Joe: 我们2008年开始关注中国物流仓储板块的投资,但当时走了一圈却并没有发现特别亮眼的本土企业。我们也见了普洛斯、安博、嘉民这些国际大公司,然而在拜访时见到的管理团队却都是像我一样的外国人。

在我们看来,房地产是植根于本土的业务,我们希望找的还是本土团队。这三年中,我们几乎约见了所有当时做物流仓储的企业,却一直没有进展。最终我们幸运地遇到沈晋初先生和孙冬平先生。当时沈总是普洛斯的高管,孙总经营着一家成功的物流地产公司。我们说服他们和华平一起创业。

沈总为新公司起名易商,取“使中国电商经营更容易”之意。我们当时认定,中国电商业即将迎来爆发,而仓储将是电商行业的发展的一大瓶颈。当时中国95%以上的仓库都非常落后,根本无法满足电商和消费品企业对现代物流仓储的要求,易商将拥有巨大的市场空间。

ESR不仅是华平在地产领域的代表项目,也是公司少有的作为创始投资人参与的项目。为什么会想到创立一家企业?

Joe: 我想分享三方面的体会。首先,在 ESR这个项目上,不是说我们必须要做创始投资人,而是因为找不到合适的企业,所以只能走这条路。

中国的房地产公司相当优秀,如大家熟悉的万科、保利等,他们的主营业务都是住宅开发;美国的前十名中大部分做的则是其它资产类别,如酒店集团、房地产投资信托基金,甚至自存仓储等。

我们在中国的投资主题是投资资产而非单个项目。以ESR为例,我们将物流地产作为一个投资领域。 另外,我们还在把重点放在停车场、商业、工业或数据中心等资产类别的投资上。

第二,这与华平研究型团队的基因相关。正因为我们深耕在各个垂直的领域,才能第一时间洞察到产业的痛点与趋势,也才会坚定的在中国物流仓储方向进行布局。

第三,以创始投资人的角色参与到ESR这个项目上,也从侧面说明了华平这家PE在华投资的灵活性,我们会根据中国市场的特点与需要,积极调整打法。

ESR的业务范围已经拓展到整个亚洲市场,这是团队成立之初就有的计划么?

Joe: 创立时,我们的愿景是做成“中国最大的物流地产商”,所以前3-4年里所有业务都集中在国内。

ESR的海外拓展开始于韩国。这主要基于三个原因:第一,易商的一些租户开始着眼韩国业务,他们希望在韩国寻找合适的物业、并向我们询问是否可以提供帮助;第二,不少易商的投资者也同时投资海外市场,他们希望易商也参与其中;第三,我们遇到了韩国最棒的管理团队,之后以同样的方式逐步进入日本、新加坡、印度和澳大利亚。

华平在ESR的发展过程中主要提供了哪些支持?

Joe:在ESR的这个案例上,华平是一个“成长助推器”的角色。一来提供强大的资金支持。房地产是需要大量资金的行业,企业发展需要持续的大额融资。企业融资的工作主要由华平的团队负责,公司的管理团队就可以把主要精力放在企业运作和业务经营上。我们为ESR找到了最优秀的投资者,比如APG、高盛、加拿大养老基金、平安等优质的机构投资人。

二来,因为华平全球的布局以及我们在房地产领域的洞察,这种广度与深度会使得我们的雷达探测体系很发达。当ESR向新的市场扩张时,我们会提出建议,不如去收购或者投资某一家公司,而这些名单是早早的已经列在我们的市场雷达体系中的。

团队作战

华平从2008年就开始关注物流地产领域的投资,但到了2011年才正式出手。团队是如何去了解物流行业并选择投资标的的?

Joe:了解是需要时间的。2008-2011年之间我们和许多人聊过,所以决策并不是一蹴而就的。投资太快容易出错,可能是对公司业务理解不足、也可能是对管理团队了解不深。

我们设定了华平在物流领域的投资主题,之后圈定合适的企业或管理团队。有些投资者喜欢追风口,但我们要找的是符合华平所设定和所寻求的投资主题的行业、人或公司。

正是有这些年行业和企业知识的积累,我们才能在见到沈晋初和孙冬平时迅速做出决策。所以我觉得,持续的研究、耐心的时间投入,在正确的方向上找到那个正确的团队特别重要。

华平在物流领域也投资了中通等企业,ESR的投资则由房地产团队负责。为什么同样是物流板块,却有两个团队在看?

Joe: 华平中国是在国内较早进行行业分工的机构,各个组的关注重点不同、但我们的合作是非常紧密的。除了ESR,我们的消费组还投资了中通、安能、云鸟等物流企业。

物流领域的内部协作是一个代表,另一个代表是出行。华平TMT、消费组、金融组都投资了出行板块的企业,例如神州(UCAR)、摩拜(Mobike)、蔚来(NIO)、优信(Uxin)、灿谷(Cango)等公司,积累了丰富的经验。去年,我们地产组主导投资了中国最大的停车资产运营公司——阳光海天。

可以讲一讲华平的各个投资小组如何相互协作么?比如,以ESR的投资为例。

Joe: 其实我们投物流地产的想法最初来自于我们的TMT组。2008年,程章伦负责的TMT组和我们交流,电商企业总是说仓库不够用、存储空间不足,是阻碍业务发展的巨大瓶颈,仓储空间必须以指数级增长才能应对他们的仓储需求。

我们开始认真研究物流仓储领域并开始寻找投资标的,并在三年之后正式组建了当时的易商。易商成立之后的几年实现了快速发展,我们的消费组在深入考察物流行业之后,投资了安能、中通和云鸟等物流企业。

这就是我们运作的流程。我们各团队合作的案例很多,被投企业也相互受益。

流团队

华平在中国房地产板块的核心投资战略是什么?

Joe: 房地产行业现在变化很大,有人认为,地产业的黄金时期已经过去了。从价格上看,确实不少城市的房价已然很高,大家担心这种高位是否还有提升的空间。

不少企业继续把重点放在销售类的住宅地产上,在我们看来,这类业务也不是不好,但这个领域的玩家都是少数超大型公司,增长也不是很快了。

我们的投资重点主要在新兴领域,即在国外已经发展很好但在中国还不成熟的大型资产类别。这些领域包括物流、商业、停车物业、数据中心、次中心写字楼、长租公寓以及自存仓储等。符合条件的资产类别很多,我们也关注共享办公。

我们认为,中国地产领域的投资机会还很多,因此仍然在新兴资产类别方向寻找一流的合作伙伴。我们看重的不是具体的资产,而是为投资特定的企业和团队。

我们的战略就是在高速成长的细分领域中找到最棒的团队,并支持他们的成长。

我们关注到孙冬平先生与沈晋初先生、华平共同打造了ESR之后,再次创业,与华平共同创立了新项目东久中国。什么样的机缘让你们开始了又一次崭新的合作?

Joe: 是的,东久的创始人孙冬平也是易商的联合创始人。孙先生之前创立过若干家公司,在参与易商的创办和快速发展后,他希望再成立一家专注于写字楼、IT园区业务的企业。所以2014年,我们共同创立了东久,现在公司的管理资产已经超过300亿人民币。

华平投资的策略始终如一,就是要找到最棒的人才,与他们保持长期良好的合作关系。

如果找到其他卓越的合作伙伴,还会以创始投资人的身份参与成立新的企业吗?

Joe: 是的,但不一定是创立企业,只要是具备一流团队的合作伙伴就可以。一旦找到一流的人才开展合作,我们可以采取相当灵活的合作方式,确保和企业家共赢。

华平要做的是有前瞻性的合作伙伴、与企业管理团队共谋发展。作为一家专注于投资成长型企业的投资机构,尽最大的努力去帮助创业企业发展,这种理念是写在我们公司DNA中的。

责任编辑:刘万里 SF014

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